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三友地価予測指数(2019年9月調査)

商業地:東京圏と名古屋圏では上昇ピッチが強まるものの、大阪圏では弱まる。

 商業地指数の「現在」は、東京圏80.6、大阪圏78.1、名古屋圏79.2 となりました。前回との比較では、東京圏が79.4 からやや上昇、大阪圏は83.3 から下落、名古屋圏は80.8 からやや下落しています。また、「先行き」は東京圏59.0、大阪圏61.4、名古屋圏50.1 と、いずれも現在より慎重な見方が増えています。

 2020 年、東京のオフィス市場では20 万坪を超える新規供給が予定されています。その後はしばらく落ち着きますが、2023 年には再び大型(30 万坪弱)の新規供給が予定されています。これまでは、総じて好調な企業業績やコワーキングスペースの拡大等が市場を支えてきましたが、長引く貿易戦争の影響もあり、企業の景況感は多少なりとも悪化しています。成熟した市場で賃料が急に下がることはないとしても、これほどの大量供給はAクラスビル同士がテナントを奪い合う状況を作り出すことになりそうです。

 大阪ではG20サミットが開催され、世界に向けて都市の魅力が配信されました。これを機に外資の流入が本格化すれば、大阪も国際都市の仲間入りを果たすことになります。オフィス市場では相変らずタイトな状況が続きますが、今後は東京での開発ラッシュが大阪に移行する可能性もあります。なお、大阪圏での指数の下落は、前回調査で「うめきた2 期計画」の決定等により急上昇した分の反動が出たものと思われます。

 大阪に比べるとやや取り残された感もある名古屋ですが、現在は栄エリア等で再開発事業が進められています。少し先の話ですが、2027 年にはリニア中央新幹線の「品川-名古屋間」の開業が予定されており、今後は首都機能の一部や企業の本社等が徐々に移転し始めることが期待されています。

住宅地:名古屋圏では上昇ピッチがやや強まるものの、東京圏と大阪圏では弱まる。

 住宅地指数の「現在」は、東京圏66.0、大阪圏62.9、名古屋圏は79.2 となりました。前回との比較では、東京圏が69.8 から下落、大阪圏も70.5 から下落、名古屋圏は78.9 からやや上昇しています。また、「先行き」は東京圏50.0、大阪圏55.2、名古屋圏56.3 と、いずれも現在より慎重な見方が増えています。

 東京では、ここにきてマンションの売れ行きが鈍っています。販売価格も、少しずつですが下がり始めています。主な理由としては、タワーマンションの過剰供給、中国マネーの本国回帰、総戸数5,632 戸の「晴海フラッグ」(オリンピックの選手村マンション)の販売開始等が挙げられます。この数年は全国的にマンション価格の高騰が続きましたが、最近は主要地方都市でも新築物件が売れ残るようになっています。また、戸建住宅に関しては、空き家の利活用や乱開発の抑制等が引き続き課題となっています。

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