先日、公正賃貸価値（FRV）を求める機会がありましたので紹介します。

裁判で紛争中事件について、知り合いの弁護士から依頼がありました。対象物件は不当に占有されていた複数点の機械です。過去時点におけて該当する期間に対応した賃料を算定し、第三者による公正な鑑定評価を求められました。

不動産のように借地借家法に基づいた賃料とは異なり、動産の賃料はどうのようにしてもとめるのでしょうか。リースなのかレンタルなのか議論が分かれるところです。本評価では根本的な両者の違いを認識しつつ、2種類の賃料を算定し、そのうちの一方を最終評価額決定の検証手段として用いることにしました。また、本件では「過去時点」という評価条件が設定されているため、その条件に対応し評価を進め、評価手法は紙面の都合上割愛しますが、以下の方針で2種類の賃料水準を求めました。

まず、リース料の賃料水準は、算定の期首時点および期末時点（残存価値）のそれぞれの価値、リース期間、期待収益率が重要なポイントです。今回は大手リース会社が採用するであろう料金決定の手順が参考になりました。
次にレンタル料の賃料水準は、大手レンタル業者の料金決定の手順を参考に、市場で実際に取引される水準とも比較しました。
これら2種類の賃料水準をもとに最終的な月額賃料を算定し、その賃料に該当期間の月数を乗じて評価額を決定しました。

この結果が裁判で審議されたことを考えると、評価人として責任は重大であると改めて感じるとともに、こうした動産評価のニーズがあることも認識しました。私にとって、三友社内の動産評価精通者の存在は大きいですが、少しでも彼らに近付けられるよう、自己研鑽に努めてレベルアップしていく所存です。



1. 脱炭素経営EXPO秋へ行ってきました
2. 実務レポート① 機械装置に対する公正市場価値～金属熱処理業の場合～
3. 実務レポート② 造船所＋ドローン空撮
4. 実務レポート③ 建造中の船舶
5. はじめてのワーケーション2022夏in北海道斜里町
6. ドローン技術演習（空撮）in北海道斜里町
7. 動産評価の用語集
8. たまにやって来る変化球を打つ！公正賃貸価値（Fair Rental Value）

我々はこれまで、空き家問題を抱える地方自治体と連携しながら、国土交通省の補助事業として「空き家トリアージ^®」を活用したモデル事業を展開して参りました。

2018年の毛呂山町（埼玉県）を皮切りに、2019年は佐渡市（新潟県）、鷹栖町（北海道）、2020年の月形町（北海道）、2021年は再度佐渡市、と各自治体が推進する空き家調査員育成モデル事業に参画。
本事業を通して、「空き家」という不動産の状態を把握し、その後の譲渡や保有、更地化、賃貸借などのシナリオを作成するために、事前に不動産の調査を行い、空き家のトリアージ^®を実施するために、地域住民が不動産の事前調査を担うことを目的とした空き家調査員育成モデルを導入し、円滑な空き家対策を支援してきました。

一方で、国土交通省「住宅市場を活用した空き家対策モデル事業」の一環として、昨年度から福井市で訪問介護等事業を行う居住支援法人の（株）ケア・フレンズ様が推進するモデル事業にも我々は参画しています。

2年目となる今年度は、「空き家予備軍に対する相続後放置空き家の予防事業（ＦＰ手法による健全なリースバックモデルの提案）」として、ＦＰ手法である「ライフプラン診断」と「空き家トリアージ^®」を組み合わせ、空き家予備軍（65歳以上の単身高齢者）に対する現状把握と将来への備えを後押しする簡易シミュレーターの開発支援を行いました。
この簡易シミュレーターは、ハウスリースバックによるシミュレーション機能も搭載されており、高齢者が自身の住まいと将来発生する介護費用や生活資金の確保を検討するための幅広い情報提供ツールとなっています。

また、このシステムは今年1月に開催された「65歳から始める住まいの終活セミナー」に紹介され、当セミナーにおいて、弊社常務取締役の田井政晴から「空き家トリアージ^®」の概要やリースバックを含めた情報収集の重要性について参加者へ説明を行いました。

セミナー参加者はご自宅を離れたくないという想いが強く、ハウスリースバックを初め、何かしら対策を講じていきたい旨の意見を多数頂き、こうした意見を伺うと、本モデル事業のキーとなるハウスリースバックは、今後の空き家対策の一展開として大きく活かされるべきだと感じました。

動産評価の精通者への道のりはまだまだ先は長いですが、動産評価人が使用する共通言語であり、実際に動産評価書でも記載している用語について、今回は紹介します。

※出典元は、ASA認定資産評価士（機械設備）の資格講座テキスト(ME201～ME204、日本語版JaSIA訳)およびASA刊「Valuing Machinery and Equipment (The Fundamentals of Appraising Machinery and Technical Assets 4th edition)」です。 続きを読む →

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