投稿者「三友システムアプレイザル」のアーカイブ

私と海外不動産

 近年、アメリカ、シンガポール、香港、中国等の海外資本が国内不動産市場に及ぼす影響は非常に大きなものとなっています。チャイナマネーが本国に回帰した昨年はともかく、一昨年のピーク時には国内取引額の3 割強を外資が占めています。今年も、欧米の金融緩和策で海外のリート価格が上昇し、これに連動する形で東証リート指数が上昇するケースが目立ちました。 続きを読む

私の負動産対策

 年明けには戦後最長(6年2ヵ月)と謳われた最近の好景気ですが、春先には中国経済の減速に伴って製造業の一部に減産等の動きが見受けられました。その後の景気判断である「緩やかな回復」もどことなく歯切れの悪い印象を受けますが、不動産市場では3,000 万人を突破した訪日外国人観光客や新東名・新名神等の高速道路網の整備拡充等が追い風となっており、投資物件に関しては賃料・空室率・利回りのすべての項目がピークと思われる水準に達しています。 続きを読む

私とアパートローン

 2015 年の相続税改正に伴い、一般に節税効果が高いとされるアパート建築が加速し、アパートローンは金融機関の主要な収益源のひとつとなりました。しかし、人口減少社会の日本でこのまま建築ラッシュが続けば、いずれはアパートの大半は空室だらけという事態(いわゆる大空室時代)を招くことにもなりかねません。そうなれば、もともと土地を持っていた地主層はともかく、家賃収入を見込んで土地建物のローンを組んだサラリーマン大家層はデフォルト(債務不履行)状態に陥り、大量の不良債権が発生することになります。その手始めなのでしょうか?春先には女性専用のシェアハウス業者が経営破綻し、資料の改ざんや、改ざんを認識しながら融資を実行していた金融機関の経営責任が大きな社会問題となっています。 続きを読む

グロスとネット

 不動産のバリュエーション(評価)に際しては、「グロス」(gross:総体の)や「ネット」(net:正味の)という言葉がよく使われます。両者は、どちらが望ましいというものでもないのですが、前提条件を間違えて議論をしていると思わぬ誤解を招くことになります。今回は、両者の概念が併存する収益査定項目について考えてみました。 続きを読む

私のバリューアップ

 このところ、古くなったオフィスビルを高級賃貸マンションに建て替える話や、低迷する中古住宅市場を活性化するための施策等に関する話をよく耳にします。オフィス市場(東京)では、2020 年に向けて大型ビルの大量供給が続きますが、最近は中型でも設計や設備水準に優るビルは稼働率が高まっています。こうしたビルは、周辺相場と比べて賃料は割高になりますが、人材獲得面でのプラス効果等を見込んで入居する中堅企業が増えています。また、オフィスに関しては、働き方改革の一環で執務スペース内にカフェを設けて他部門との交流を図ったり、ベンチャー企業が中心のシェアオフィスでは共用会議室を充実させて異業種企業間の交流を図るような取組みが行われています。 続きを読む

ワンルームマンションNOI利回りアンケート雑考(2018年)

 当社では毎年末、提携する全国の不動産鑑定士に対してワンルームマンションのNOI利回りに関してアンケート調査を実施している。

最小値である東京山手線内は3.0%台に突入

 最小値は前回同様「東京山手線内」で、前回調査時点の4.1%から0.2%低下して3.9%となった。次いで「東京その他23区(山手線外)」が4.5%(前回は4.6%)、「東京23区外」が5.1%(同5.2%)、昨年4位の「大阪市」と5位の「横浜市・川崎市」は5.3%で並ぶ結果となった(同大阪市5.4%、横浜市・川崎市5.5%)。なお、上位にランクインした地域は以下のとおりである。

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私はどうなるAI社会

 2017年は、人工知能(以下、AI )が大きな注目を集めました。将棋や囲碁等の話題をはじめ、連日のようにマスコミで取り上げられ、今も産業界の各方面でその研究が続けられています。

 AI の研究は、音声・画像・言語・情報・推論等の様々な分野に及びますが、研究は大きく二つの立場に分かれます。ひとつは「人間の知能そのものを持つ機械を作ろうとする立場」、もうひとつは「人間が知能を使って行う作業を機械にやらせようとする立場」です。「人工知能」という言葉からは前者を連想しがちですが、実際には、研究の大半は後者の立場に立っています。つまり、AIは自分で何か新しいことを考えるのではなく、特定のデータに基づく行動パターンを習得していることになります。ただし、いわゆるディープラーニング(深層学習)の能力を持つAIは、物体の特徴を自力で学習し、人間と同じように物体を識別することができます。 続きを読む

法務局資料の見方~表題部の読み方~

 登記事項証明書(謄本)の表題部には、物理的な情報(土地の所在や性質、建物の構造や用途など)が記載されており、「どこにあるどのような不動産なのか」を読み取る事ができます。謄本に記載されている内容は不動産登記法で定められているので、謄本の読み方を覚えたうえで表題部に記載されている情報に違和感を覚えるということは、現況と謄本の内容に相違がある等の注意すべき問題が隠れている可能性があります。 続きを読む

収益計算で用いるCAPEX(資本的支出)について

 収益還元法では、総収益から総費用を控除して純収益(NOI)をまず求め、このNOIからCAPEXを控除して正味純収益(NCF)を求めます(NCF÷利回り=収益価格)。CAPEX(キャペックス)という言葉は「Capital Expenditure」の略語で、収益計算の実務では「資本的支出」や「大規模修繕積立金」等と訳されます。今回は、言葉の定義がやや曖昧な感じもするこのCAPEXについて考察します。 続きを読む