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私はどうなるAI社会

 2017年は、人工知能(以下、AI )が大きな注目を集めました。将棋や囲碁等の話題をはじめ、連日のようにマスコミで取り上げられ、今も産業界の各方面でその研究が続けられています。

 AI の研究は、音声・画像・言語・情報・推論等の様々な分野に及びますが、研究は大きく二つの立場に分かれます。ひとつは「人間の知能そのものを持つ機械を作ろうとする立場」、もうひとつは「人間が知能を使って行う作業を機械にやらせようとする立場」です。「人工知能」という言葉からは前者を連想しがちですが、実際には、研究の大半は後者の立場に立っています。つまり、AIは自分で何か新しいことを考えるのではなく、特定のデータに基づく行動パターンを習得していることになります。ただし、いわゆるディープラーニング(深層学習)の能力を持つAIは、物体の特徴を自力で学習し、人間と同じように物体を識別することができます。 続きを読む

法務局資料の見方~表題部の読み方~

 登記事項証明書(謄本)の表題部には、物理的な情報(土地の所在や性質、建物の構造や用途など)が記載されており、「どこにあるどのような不動産なのか」を読み取る事ができます。謄本に記載されている内容は不動産登記法で定められているので、謄本の読み方を覚えたうえで表題部に記載されている情報に違和感を覚えるということは、現況と謄本の内容に相違がある等の注意すべき問題が隠れている可能性があります。 続きを読む

収益計算で用いるCAPEX(資本的支出)について

 収益還元法では、総収益から総費用を控除して純収益(NOI)をまず求め、このNOIからCAPEXを控除して正味純収益(NCF)を求めます(NCF÷利回り=収益価格)。CAPEX(キャペックス)という言葉は「Capital Expenditure」の略語で、収益計算の実務では「資本的支出」や「大規模修繕積立金」等と訳されます。今回は、言葉の定義がやや曖昧な感じもするこのCAPEXについて考察します。 続きを読む

ABL融資の対象先企業の事業再生に伴う在庫(棚卸資産)評価

 在庫・売掛金担保融資(ABL:Asset Based Lending)とは、借り手企業のキャッシュフローの源泉となる動産や金銭債権等の流動性のある事業資産の価値に着目して、企業の信用リスクを補完する融資手法です。これまでの金融機関の融資は不動産担保が中心であったために、自己査定上ABL融資は、不動産担保融資に準じた取扱いがなされてきましたが、処分可能性の観点から担保としての脆弱性が指摘され、一般担保化は困難とされてきました。 続きを読む

法務局資料の見方~登記記録の基本、不動産登記とは~

 不動産に携わるにあたって、法務局資料にどのような情報が記載してあるのかを理解し、またその意味について知っておくことは非常に重要なポイントです。注意すべき点やコツについて解説していきます。 続きを読む

私のアセットタイプ

 2001年に誕生した国内リート市場は、2017年3月末時点で上場58銘柄、時価総額では11.9兆円の規模にまで成長しています。昨年は、前半こそ過熱した不動産市場を不安視する声も聞かれましたが、後半はマイナス金利が追い風となって大量の資金が市場に流入する結果となりました。

 証券化不動産の多様化に伴い、最近の証券化制度は単なる投資の枠を超え、街づくりを通じて社会的な意義や貢献が求められるようになっています。株式投資にも似たような側面はありますが、特定の事業分野にダイレクトに投資できる点では証券化制度のほうが仕組的に優れています。今回は、既に証券化の対象となっている不動産や、今後証券化の対象となりそうな不動産等について、当社と業務提携関係にある全国の不動産鑑定士にアンケート調査を行いました。なお、文中のカッコ書き(都道府県名)は回答者の事務所の所在地を示すものです。 続きを読む

ワンルームマンションNOI利回りアンケート雑考(2017年)

 当社では毎年末、提携する全国の不動産鑑定士に対してワンルームマンションのNOI利回りに関してアンケート調査を実施している。

最小値である東京山手線内は4.1%まで低下

 最小値は前回同様「東京23区(山手線内)」で、前回調査時点の4.3%から0.2%低下して4.1%となった。次いで「東京その他23区(山手線外)」が4.6%、「東京23区外」が5.2%、昨年「東京23区外」と並んで3位だった「大阪市」は5.4%とやや後退した。なお、上位10地域は以下のとおりである。

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機械設備評価のマーケットアプローチとは?

 機械設備の評価は、資産の特性に応じて、コストアプローチ、マーケットアプローチ、インカムアプローチによって行われます。その中でも搬入搬出が比較的容易なものや、汎用性のあるものは中古市場より取引事例が入手可能であるため、マーケットアプローチの採用を検討したいところです。 続きを読む

年代物の機械設備はどうやって評価するのか

 今回は、港湾倉庫業のM&Aにおける、年代物の機械設備の評価についてご紹介します。

 事業再編の際に連結子会社化した社歴の長い会社の株式取得価額を時価配分するため、取得原価配分(PPA:Purchase Price Allocation)を行うための機械設備評価について依頼を頂きました。 続きを読む