さまざまな借地問題　その４・完

　不動産鑑定士で創価大学法学部の教員の松田佳久です。４月・５月・６月のコラムの続きで、今回が最終回です。

　名義書換料の割合が地域によってどのようになっているかにつき、裁判例等を使って調査しました。

１．東京都は次のようになっています。

借地権価格の１５％　以下の裁判例が判断しています。
台東区：東京地判平成３０年７月１９日LEX/DB２５５５６６０４
東京都八王子市三崎町：東京地八王子支決昭和４７年３月１０日LEX/DB７４８０５８０。借地上に建っているのは物置です。

借地権価格の１２％　以下の裁判例が判断しています。
八王子市中町：東京地八王子支決昭和５８年１０月３１日LEX/DB ２７４８１４４２。借地上の建物は居宅です。

鑑定委員会の意見を裁判官が認定した場合　この場合は、借地権価格の５％から１５％程度とするものが多く、１０％前後に収束しています。
裁判例は以下のとおりです。
台東区：東京地決平成１８年９月２９日LEX/DB２８１４０３４０
目黒区：東京地決定平成１８年９月７日LEX/DB２８１４０３３８
大田区：東京地決平成１６年１０月１２日LEX/DB２８１１０２２８
足立区：東京地決平成１５年１０月２３日LEX/DB２８０９２７９１
文京区：東京地決平成１５年７月１８日LEX/DB２８０９２７８０　他多数

＊参考　参考として、東京地判令和４年３月２９日LEX/DB２５６０４３４９（世田谷区）は、以下の表のようにさまざまな承諾料についてそれぞれの鑑定業者がそれぞれの基準を提示しています。なお、名義書換料について基準を提示しているのは、鑑定業者Ａだけです。

鑑定業者 条件変更
（非堅固から堅固へ）承諾料		 建替承諾料 更新料 名義書換料
鑑定業者Ａ 更地価格の10％程度（条件変更を伴う建替承諾料含む） 更地価格の2～3％ 更地価格の2～5％又は借地権の5～10％ 売買価格の10％程度
鑑定業者Ｂ 更地価格の5～10％程度 更地価格の3～5％程度 更地価格の1～5％程度
鑑定業者Ｃ 更地の7～10％ 更地価格の2～4％ 更地価格の4～6％程度

２．神奈川県は以下のとおりです。

借地権価格の１５％　以下の裁判例が判断しています。
三浦市初声町：横浜地決平成４年2月18日LEX/DB２７８２０６６１　旅館

借地権価格の１２％　以下の裁判例が判断しています。
川崎市川崎区渡田一丁目：横浜地川崎支決昭和５３年１月２４日LEX/DB２７４８１０３　４　店舗・居宅　

借地権価格の１０％　以下の裁判例が判断しています。
神奈川県・場所不明：横浜地決平成４年１１月１８日LEX/DB２７８２０７８０　居宅
横浜市中区新山下：横浜地決平成４年９月２日LEX/DB２７８２０７４８　用途不明
横浜市港北区：横浜地決平成４年８月１８日LEX/DB２７８２０７４３　居宅・アパート
三浦市南下浦町：横浜地横須賀支決平成４年３月２７日LEX/DB２７８２０６８７　居宅
川崎市幸区小倉：横浜地川崎支決平成３年９月２日LEX/DB２７８１５０７８　居宅
平塚市大神：横浜地決平成３年８月１５日LEX/DB２７８１５０７２　居宅
足柄上郡大井町金手字下宿：横浜地小田原支決昭和６３年１０月２３日LEX/DB２７８０５６２２　居宅　他

更地価格の７％　以下の裁判例が判断しています。
横浜市磯子区磯子２丁目：鑑定委員会意見　横浜地決平成４年７月１４日LEX/DB２７８２０７２２　工場
この裁判例では、これとは別に借地条件変更の承諾料５％も判断

３．他の関東圏は以下のとおりです。

借地権価格の１０％　以下の裁判例が判断しています。
千葉市中央区：千葉地決平成４年１１月１８日LEX/DB２７８２０７５５　居宅
船橋市本中山二丁目：千葉地決昭和４６年５月１２日LEX/DB２７４８０５０９　居宅
習志野市津田沼四丁目：千葉地決昭和４７年８月９日LEX/DB２７４８０６１５　浴場
船橋市宮本八丁目：千葉地判昭和５４年１２月２１日LEX/DB２７４８１１５０　店舗・居宅
市川市菅野六丁目：千葉地判昭和５３年１月１８日LEX/DB２７４８１０３３　居宅
茨城県水海道市森下町：水戸地下妻支決平成１年１１月９日LEX/DB２７８０７８８２　工場

借地権価格の５％　以下の裁判例が判断しています。
蓮田市東三丁目：浦和地決昭和 ５４年８月１日LEX/DB２７４８１１２７　店舗

土地価格の１０％　以下の裁判例が判断しています。
千葉県・場所不明：千葉地判平成２２年２月１２日LEX/DB２５４６３７６０　用途不明

４．関西の都市部は以下のとおりです。

借地権価格の１５％　以下の裁判例が判断しています。
大阪市都島区善源寺町：大阪地決昭和６３年８月５日LEX/DB２７８０５５７２　居宅
大阪市東区横堀二丁目：大阪地決昭和６１年１１月１７日LEX/DB２７８００６６１　事務所・居宅
大阪市北区山崎町：大阪地決昭和５２年９月２８日LEX/DB２７４８１０１８　居宅
大阪市北区真砂町：大阪地決昭和４７年９月２５日LEX/DB２７４８０６２４　店舗
芦屋市大原町： 神戸地尼崎支決昭和５１年１２月３日LEX/DB２７４８０９７８　居宅

借地権価格の１０％　以下の裁判例が判断しています。
神戸市中央区中山手通四丁目：神戸地決平成２年９月７日LEX/DB２７８１０６１６　居　宅　　
神戸市東灘区魚崎中町二丁目：神戸地決昭和５６年１０月２９日LEX/DB２１０７５０９　２　居宅・物置　
京都市右京区嵯峨野開町：京都地決平成１年４月２０日LEX/DB２７８０７７９８　事務所　　　

借地権価格の８％ 　以下の裁判例が判断しています。
豊中市庄内東町一丁目：大阪地判昭和６０年１０月９日LEX/DB２７４９０９６６　工場

５．その他の都市は以下のとおりです。

借地権価格の１５％　以下の裁判例が判断しています。
北九州市門司区浜町：福岡地小倉決昭和４９年１月１４日LEX/DB２７４８０７２０　事務所

借地権価格の１１．６％　以下の裁判例が判断しています。
札幌市東区北一四条東五丁目：札幌地決昭和５６年１２月２１日 LEX/DB ２７４８１３０５　居宅。
本来であれば１０％ですが、老朽化が認められ将来朽廃による借地権の消滅が問題となることが考慮されました。

借地権価格の１０％　以下の裁判例が判断しています。
小樽市稲穂三丁目：札幌地決平成４年２月６日LEX/DB２７８２０６５５　居宅
徳島市末広町一丁目：徳島地決平成３年６月３日LEX/DB２７８１５０２７　作業場
那覇市首里久場川町一丁目：那覇地決昭和５７年１２月２８日LEX/DB２７４８１３８２　居宅

＜まとめ＞
　以上、裁判例に基づき、名義書換料率を見てきました。関西の都市部を除き、借地権価格の１０％が多いように思います。関西の都市部では、特に大阪市内では借地上の建物の用途の別は関係なく、借地権価格の１５％が多くなっています。


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