コロナ禍は、発生から2年が過ぎようとしていますが、なかなか出口が見えません。今年はワクチンの接種も開始され、昨年ほどの混乱はなかったようにも思われますが、不動産市場では老舗料亭が閉店したり、名門ホテルの廃業が決まるといった大きな混乱が続いています。サラリーマンの勤務形態もテレワークの比率が高まり、このままいけば「オフィスに顔を出すのは週に一度が当たり前」という時代がやって来るのかもしれません。そうなれば、アセットとしてのオフィスの盤石性が崩れるとともに、住宅市場でもこれまでの価格相場は大きく塗り替えられることが予想されます。既に、首都圏では駅に近いマンションから郊外の戸建住宅に需要が流れ始めており、地方圏でも新幹線通勤圏とされるエリアでは新築住宅に対する問い合わせが目に見えて増えています。 続きを読む
「藤代 純人」タグアーカイブ
私とコインパーキング
街中では、あちらこちらでコインパーキングを見かけます。最近はレンタカーとセットになっているケースも多く、とても便利です。こうした駐車場の大半は、少なくとも都市部では、古くなった建物が取り壊され、新しい建物の工事が始まるまでの間に限って暫定的に駐車場として利用されているものです。しかし、コロナ禍で経済が低迷し、着工の見合せ等が多発すれば、今後は都心の一等地といえども駐車場としての利用が長引くケースも考えておかなければなりません。 続きを読む
私とコロナショック
今年は大変な一年になりました。年明けにはアメリカがイランを攻撃し、イランによる報復活動の直後には世界大戦や世界恐慌への危機感が高まりました。しかし、それも束の間、今度は中国で新型のコロナウイルスが発生し、折しも春節（旧正月）の時期と重なったこともあり、ウイルスは中国人旅行者によって世界中に拡散される結果となりました。その後の各国の状況は周知のとおりですが、特に日本は莫大な経済効果が見込まれていた東京オリンピックが史上初めて延期される等、前代未聞の経済アクシデントに見舞われています。 続きを読む
私のタワマン対策
昨年の今頃から、都市部を中心にタワーマンション（以下「タワマン」）の売れ行きが鈍ったとか、販売価格が下がったという話が聞かれるようになりました。数ヵ月後の台風19号では、首都圏の一部のタワマンが浸水し、停電と断水により入居者が多大な不便を被るという事態も発生しています。タワマンといえば、高層階からの壮大な眺望がビジネス社会での成功の証とされてきたわけですが、ここにきてその価値観にも変化が生じつつあります。 続きを読む
私と海外不動産
近年、アメリカ、シンガポール、香港、中国等の海外資本が国内不動産市場に及ぼす影響は非常に大きなものとなっています。チャイナマネーが本国に回帰した昨年はともかく、一昨年のピーク時には国内取引額の3 割強を外資が占めています。今年も、欧米の金融緩和策で海外のリート価格が上昇し、これに連動する形で東証リート指数が上昇するケースが目立ちました。 続きを読む
私の負動産対策
年明けには戦後最長（6年2ヵ月）と謳われた最近の好景気ですが、春先には中国経済の減速に伴って製造業の一部に減産等の動きが見受けられました。その後の景気判断である「緩やかな回復」もどことなく歯切れの悪い印象を受けますが、不動産市場では3,000 万人を突破した訪日外国人観光客や新東名・新名神等の高速道路網の整備拡充等が追い風となっており、投資物件に関しては賃料・空室率・利回りのすべての項目がピークと思われる水準に達しています。 続きを読む
私とアパートローン
2015 年の相続税改正に伴い、一般に節税効果が高いとされるアパート建築が加速し、アパートローンは金融機関の主要な収益源のひとつとなりました。しかし、人口減少社会の日本でこのまま建築ラッシュが続けば、いずれはアパートの大半は空室だらけという事態（いわゆる大空室時代）を招くことにもなりかねません。そうなれば、もともと土地を持っていた地主層はともかく、家賃収入を見込んで土地建物のローンを組んだサラリーマン大家層はデフォルト（債務不履行）状態に陥り、大量の不良債権が発生することになります。その手始めなのでしょうか？春先には女性専用のシェアハウス業者が経営破綻し、資料の改ざんや、改ざんを認識しながら融資を実行していた金融機関の経営責任が大きな社会問題となっています。 続きを読む
グロスとネット
不動産のバリュエーション（評価）に際しては、「グロス」（gross:総体の）や「ネット」（net:正味の）という言葉がよく使われます。両者は、どちらが望ましいというものでもないのですが、前提条件を間違えて議論をしていると思わぬ誤解を招くことになります。今回は、両者の概念が併存する収益査定項目について考えてみました。 続きを読む
私のバリューアップ
このところ、古くなったオフィスビルを高級賃貸マンションに建て替える話や、低迷する中古住宅市場を活性化するための施策等に関する話をよく耳にします。オフィス市場（東京）では、2020 年に向けて大型ビルの大量供給が続きますが、最近は中型でも設計や設備水準に優るビルは稼働率が高まっています。こうしたビルは、周辺相場と比べて賃料は割高になりますが、人材獲得面でのプラス効果等を見込んで入居する中堅企業が増えています。また、オフィスに関しては、働き方改革の一環で執務スペース内にカフェを設けて他部門との交流を図ったり、ベンチャー企業が中心のシェアオフィスでは共用会議室を充実させて異業種企業間の交流を図るような取組みが行われています。 続きを読む
私はどうなるAI社会
2017年は、人工知能（以下、AI ）が大きな注目を集めました。将棋や囲碁等の話題をはじめ、連日のようにマスコミで取り上げられ、今も産業界の各方面でその研究が続けられています。
AI の研究は、音声・画像・言語・情報・推論等の様々な分野に及びますが、研究は大きく二つの立場に分かれます。ひとつは「人間の知能そのものを持つ機械を作ろうとする立場」、もうひとつは「人間が知能を使って行う作業を機械にやらせようとする立場」です。「人工知能」という言葉からは前者を連想しがちですが、実際には、研究の大半は後者の立場に立っています。つまり、AIは自分で何か新しいことを考えるのではなく、特定のデータに基づく行動パターンを習得していることになります。ただし、いわゆるディープラーニング（深層学習）の能力を持つAIは、物体の特徴を自力で学習し、人間と同じように物体を識別することができます。 続きを読む