「神山」タグアーカイブ

私とコロナショック

　今年は大変な一年になりました。年明けにはアメリカがイランを攻撃し、イランによる報復活動の直後には世界大戦や世界恐慌への危機感が高まりました。しかし、それも束の間、今度は中国で新型のコロナウイルスが発生し、折しも春節（旧正月）の時期と重なったこともあり、ウイルスは中国人旅行者によって世界中に拡散される結果となりました。その後の各国の状況は周知のとおりですが、特に日本は莫大な経済効果が見込まれていた東京オリンピックが史上初めて延期される等、前代未聞の経済アクシデントに見舞われています。 続きを読む →

私のタワマン対策

　昨年の今頃から、都市部を中心にタワーマンション（以下「タワマン」）の売れ行きが鈍ったとか、販売価格が下がったという話が聞かれるようになりました。数ヵ月後の台風19号では、首都圏の一部のタワマンが浸水し、停電と断水により入居者が多大な不便を被るという事態も発生しています。タワマンといえば、高層階からの壮大な眺望がビジネス社会での成功の証とされてきたわけですが、ここにきてその価値観にも変化が生じつつあります。 続きを読む →

私と海外不動産

　近年、アメリカ、シンガポール、香港、中国等の海外資本が国内不動産市場に及ぼす影響は非常に大きなものとなっています。チャイナマネーが本国に回帰した昨年はともかく、一昨年のピーク時には国内取引額の3 割強を外資が占めています。今年も、欧米の金融緩和策で海外のリート価格が上昇し、これに連動する形で東証リート指数が上昇するケースが目立ちました。 続きを読む →

私の負動産対策

　年明けには戦後最長（6年2ヵ月）と謳われた最近の好景気ですが、春先には中国経済の減速に伴って製造業の一部に減産等の動きが見受けられました。その後の景気判断である「緩やかな回復」もどことなく歯切れの悪い印象を受けますが、不動産市場では3,000 万人を突破した訪日外国人観光客や新東名・新名神等の高速道路網の整備拡充等が追い風となっており、投資物件に関しては賃料・空室率・利回りのすべての項目がピークと思われる水準に達しています。 続きを読む →

担保の適格性 ー 実務における適格性のチェックポイント

謄本（全部事項証明）や公図

　買い戻し特約の（仮）登記の有無、所有権移転請求権の仮登記の有無、借地権・地上権・地役権等の設定権利の有無、土地や建物の所有権者と融資申込人が同一か、土地の地目が「田」「畑」ではないか、第三者の土地の介在の有無、登記簿面積と実測面積に大幅な差はないか、などをチェックします。 続きを読む →

担保の適格性 ー 管理の容易性

　前述した3つの原則以外に、「管理の容易性」という原則も必要です。一般的に金融機関では、その営業区域内に担保不動産があることが原則です。担保不動産が営業区域外や遠隔地にあると、知らないうちに担保建物が取り壊されるなどというような担保価値を毀損させる行為が行われたとしても、目が届かないためにそのまま放置される危険性があるからです。 続きを読む →

担保の適格性 ー 市場性（流動性）の原則

　担保不動産は、できるだけ換価処分が容易なものが望ましいとされており、3つの原則の中で市場性が最も重要なものと考えられます。安全性や確実性についても、広い意味で市場性に包括されるものでしょう。したがって、市場性がなく処分が困難と考えられる物件は、担保不適格といえます。例えば、無道路地や崖地、墓地、管理費・修繕積立金の滞納が多額のリゾートマンション、地方の老朽化したアパートなど。現在では、高齢化に伴う空き家の増加から、引き取り手のいない不動産が増加しており、売却は非常に困難なようです。 続きを読む →

担保の適格性 ー 安全性の原則

　担保適格性とは何でしょうか。まず、「担保」とは、「貸出債権を確実に回収できるようにするための債権保全手段」ですので、処分できることが大原則です。

　処分できるにしても、著しい減価が生じないこと、そもそも市場性があること、そして、勝手に誰かが家を建てたりすることがないよう、現在の状態が確実であることが必要です。これらは、担保適格性の3つの原則として「安全性」「市場性（流動性）」「確実性」といわれています。 続きを読む →

なぜ金融機関は不動産を担保に取るのか？

　金融機関は、通常、企業や個人から余剰資金を集め、それを原資として資金が不足している企業や個人に融資を行います。融資時には安全性や合法性等の観点から審査し、融資を実行するわけですが、企業であれば不況、個人であれば失職などにより返済が滞る場合があります。金融機関では、このような場合でも貸出債権が確実に回収できるようにするため債権保全を図るわけですが、この債権保全手段として「担保」があるわけです。 続きを読む →