「コラム」カテゴリーアーカイブ

カンボジアで今最も熱いプノンペン・ダンカオ区の不動産マーケット

普段通りオフィスのパソコンに向かっていると、携帯電話のSNSにカンボジアの友人からファイルが送られてきました。
その友人は今年の4月に当社のタイにおける業務提携先であるAREA社の勉強会で出会ったカンボジアの大手不動産鑑定会社、VTrust Appraisal社で市場調査部長を務めるホエム・セイハ氏。ファイルの内容は、今、カンボジアで最も熱いプノンペン・ダンカオ区のマーケットレポート（Dangkao District:Property Market Review Q1 2018）でした。 続きを読む →

テキサスの居住用不動産の評価について

増加傾向にあるテキサスの不動産投資

最近よく耳にするテキサスへの不動産投資。 日本の金融機関も今年の初めあたりから日本人投資家（個人の富裕層）向けの融資を開始しました。当社のお客様である金融機関からも、米国不動産への担保設定や売却処分の方法、今後のマーケット、 他行の動向等に関して相談が増えています。 続きを読む →

グロスとネット

　不動産のバリュエーション（評価）に際しては、「グロス」（gross:総体の）や「ネット」（net:正味の）という言葉がよく使われます。両者は、どちらが望ましいというものでもないのですが、前提条件を間違えて議論をしていると思わぬ誤解を招くことになります。今回は、両者の概念が併存する収益査定項目について考えてみました。 続きを読む →

私のバリューアップ

　このところ、古くなったオフィスビルを高級賃貸マンションに建て替える話や、低迷する中古住宅市場を活性化するための施策等に関する話をよく耳にします。オフィス市場（東京）では、2020 年に向けて大型ビルの大量供給が続きますが、最近は中型でも設計や設備水準に優るビルは稼働率が高まっています。こうしたビルは、周辺相場と比べて賃料は割高になりますが、人材獲得面でのプラス効果等を見込んで入居する中堅企業が増えています。また、オフィスに関しては、働き方改革の一環で執務スペース内にカフェを設けて他部門との交流を図ったり、ベンチャー企業が中心のシェアオフィスでは共用会議室を充実させて異業種企業間の交流を図るような取組みが行われています。 続きを読む →

ワンルームマンションNOI利回りアンケート雑考（2018年）

　当社では毎年末、提携する全国の不動産鑑定士に対してワンルームマンションのNOI利回りに関してアンケート調査を実施している。

最小値である東京山手線内は3.0％台に突入

　最小値は前回同様「東京山手線内」で、前回調査時点の4.1％から0.2％低下して3.9％となった。次いで「東京その他23区（山手線外）」が4.5％（前回は4.6％）、「東京23区外」が5.1％（同5.2％）、昨年4位の「大阪市」と5位の「横浜市・川崎市」は5.3％で並ぶ結果となった（同大阪市5.4％、横浜市・川崎市5.5％）。なお、上位にランクインした地域は以下のとおりである。

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私はどうなるAI社会

　2017年は、人工知能（以下、AI ）が大きな注目を集めました。将棋や囲碁等の話題をはじめ、連日のようにマスコミで取り上げられ、今も産業界の各方面でその研究が続けられています。

　AI の研究は、音声・画像・言語・情報・推論等の様々な分野に及びますが、研究は大きく二つの立場に分かれます。ひとつは「人間の知能そのものを持つ機械を作ろうとする立場」、もうひとつは「人間が知能を使って行う作業を機械にやらせようとする立場」です。「人工知能」という言葉からは前者を連想しがちですが、実際には、研究の大半は後者の立場に立っています。つまり、AIは自分で何か新しいことを考えるのではなく、特定のデータに基づく行動パターンを習得していることになります。ただし、いわゆるディープラーニング（深層学習）の能力を持つAIは、物体の特徴を自力で学習し、人間と同じように物体を識別することができます。 続きを読む →

法務局資料の見方～表題部の読み方～

　登記事項証明書（謄本）の表題部には、物理的な情報（土地の所在や性質、建物の構造や用途など）が記載されており、「どこにあるどのような不動産なのか」を読み取る事ができます。謄本に記載されている内容は不動産登記法で定められているので、謄本の読み方を覚えたうえで表題部に記載されている情報に違和感を覚えるということは、現況と謄本の内容に相違がある等の注意すべき問題が隠れている可能性があります。 続きを読む →

収益計算で用いるCAPEX（資本的支出）について

　収益還元法では、総収益から総費用を控除して純収益（NOI）をまず求め、このNOIからCAPEXを控除して正味純収益（NCF）を求めます（NCF÷利回り＝収益価格）。CAPEX（キャペックス）という言葉は「Capital Expenditure」の略語で、収益計算の実務では「資本的支出」や「大規模修繕積立金」等と訳されます。今回は、言葉の定義がやや曖昧な感じもするこのCAPEXについて考察します。 続きを読む →

ABL融資の対象先企業の事業再生に伴う在庫（棚卸資産）評価

　在庫・売掛金担保融資（ABL：Asset Based Lending）とは、借り手企業のキャッシュフローの源泉となる動産や金銭債権等の流動性のある事業資産の価値に着目して、企業の信用リスクを補完する融資手法です。これまでの金融機関の融資は不動産担保が中心であったために、自己査定上ABL融資は、不動産担保融資に準じた取扱いがなされてきましたが、処分可能性の観点から担保としての脆弱性が指摘され、一般担保化は困難とされてきました。 続きを読む →