「コラム」カテゴリーアーカイブ

実務で用いる各種利回りの落とし穴

　前回のコラム「実務で用いる各種利回りの再確認」では、不動産の価格や賃料を求める際に用いる各種利回りの意味や性格について述べました。しかし、本当は利回りの数値としての妥当性だけから投資の安全性を判断することはできません。当たり前の話ですが、利回りが還元の対象としている純収益の精度が問題となります。純収益とは、総収益（賃料収入等）から総費用（運営コスト）を差し引いた純利益のことですが、その大小は総収益と総費用の査定方法に大きく依存しています。純収益は、実務では意外とブレ幅が大きいものなのです。 続きを読む →

資産管理アドバイスのための空家対策特別措置法への対応

成立の背景

　空家等対策に関する特別措置法（空家対策特別措置法）が、平成27年5月26日に全面施行されました。
　この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている現状に鑑み、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要であるとの観点から制定されたものです。 続きを読む →

私の景気バロメーター

　不動産の鑑定評価に際しては、対象不動産の存する地域の動向や、土地と建物についての個別的な分析を行う前に、その前提として一般的な景気動向を把握すべきものとされています。
　それでは、不動産鑑定士は普段、新聞やテレビ以外ではどのような視点から景気の良し悪しを判断しているのでしょうか？ 続きを読む →

ワンルームマンションNOI利回りアンケート雑考（2016年）

　当社では、毎年12月に提携する不動産鑑定士に対して全国のワンルームマンションNOI利回りアンケートを実施している。

東京山手線内は4.3％まで低下

　最小値は前回同様「東京山手線内」で、前回調査時点の4.8％から0.5％低下して4.3％となった。次いで「東京その他23区（山手線外）」が4.8％、「東京23区外」と「大阪市」が5.5％で並ぶ結果となった。なお、上位10地域は以下のとおりである。

続きを読む →

必要資料の収集と各種調査

事前調査の必要性

不動産の調査にあたっては、現地に行く前に、対象不動産について、事前に入手可能な資料を用いて様々な角度から調査します。事前調査により対象不動産のイメージを掴むとともに、現地調査をスムーズに行うことができます。 続きを読む →

対象不動産の確定と法定地上権

担保調査の手順

担保調査は、主につぎの手順で行います。

① 対象不動産を確定する
② 必要資料の収集と各種調査を行う
③ 価格水準を把握する
④ 現地調査に赴く

今回採りあげるのは、①対象不動産の確定についてです。担保調査の手順のなかでも特に重要であり、これを疎かにすると後々問題が生じる可能性がありますので、要点を押さえておく必要があります。 続きを読む →

賃貸住宅市場の光と影 ～なぜアパートローンは収益性で評価しなくてはならないか～

　総務省統計局が5年ごとに実施している住宅土地統計調査によると、平成25年10月1日時点で、日本には約820万戸の空家が存在します。このうち半分以上の約430万戸が賃貸用の住宅で、さらにその90％近い約370万戸を共同住宅、つまり賃貸アパートや賃貸マンションが占めています。 続きを読む →

知っておくべき不動産担保の基礎知識

不動産とは？

不動産とは何でしょうか。土地や建物のこと？そう、そのおりです。民法八六条一項に「土地及びその定着物は、不動産とする」と規定されており、不動産は「土地」と「建物」と考えてよいでしょう。 続きを読む →