機械設備の評価は、資産の特性に応じて、コストアプローチ、マーケットアプローチ、インカムアプローチによって行われます。その中でも搬入搬出が比較的容易なものや、汎用性のあるものは中古市場より取引事例が入手可能であるため、マーケットアプローチの採用を検討したいところです。 続きを読む
「コラム」カテゴリーアーカイブ
年代物の機械設備はどうやって評価するのか
今回は、港湾倉庫業のM&Aにおける、年代物の機械設備の評価についてご紹介します。
事業再編の際に連結子会社化した社歴の長い会社の株式取得価額を時価配分するため、取得原価配分（PPA：Purchase Price Allocation）を行うための機械設備評価について依頼を頂きました。 続きを読む
不足する信用余力の補完策 －機械設備の時価評価について－
金融機関においては、既存の取引先について、すでに融資可能な最大限まで融資している場合が多く、不動産担保以外に不足する信用余力の補完策を見いだせていないのが現状です。このようななかで、既存の取引先を改めて評価し、従来では担保価値がないと思われていた機械設備、棚卸資産といった実物資産に関する評価を行うことは、融資先の財務情報の信頼性向上と、非財務情報の分析・把握を通じた担保力向上につながるのではないでしょうか。 続きを読む
御社の資産は過小評価されていませんか？資産評価のあれこれ
最近、新聞雑誌等で「事業性評価」という言葉を目にする機会が増えています。事業性評価とは、事業を構成する様々な有形無形の事業資産や、それを活かす人的資産やノウハウに焦点を当て、「ヒト、モノ、カネ、情報」などを包含した多面的な資源に着目しながら、将来収益を見通した定性的な分析を主体的に行って評価するものです。 続きを読む
私が見たインバウンド
お陰様で、当コラムも2回目を迎えることができました。今回は、国内経済に多大な影響を及ぼしている訪日外国人観光客の動向にスポットを当て、インバウンド市場の現状や今後の課題等について当社と業務提携関係にある全国の不動産鑑定士にアンケート調査を行いました。 続きを読む
実務で用いる各種利回りの落とし穴
前回のコラム「実務で用いる各種利回りの再確認」では、不動産の価格や賃料を求める際に用いる各種利回りの意味や性格について述べました。しかし、本当は利回りの数値としての妥当性だけから投資の安全性を判断することはできません。当たり前の話ですが、利回りが還元の対象としている純収益の精度が問題となります。純収益とは、総収益（賃料収入等）から総費用（運営コスト）を差し引いた純利益のことですが、その大小は総収益と総費用の査定方法に大きく依存しています。純収益は、実務では意外とブレ幅が大きいものなのです。 続きを読む
資産管理アドバイスのための空家対策特別措置法への対応
成立の背景
空家等対策に関する特別措置法（空家対策特別措置法）が、平成27年5月26日に全面施行されました。
この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている現状に鑑み、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要であるとの観点から制定されたものです。 続きを読む
私の景気バロメーター
不動産の鑑定評価に際しては、対象不動産の存する地域の動向や、土地と建物についての個別的な分析を行う前に、その前提として一般的な景気動向を把握すべきものとされています。
それでは、不動産鑑定士は普段、新聞やテレビ以外ではどのような視点から景気の良し悪しを判断しているのでしょうか？ 続きを読む
ワンルームマンションNOI利回りアンケート雑考（2016年）
当社では、毎年12月に提携する不動産鑑定士に対して全国のワンルームマンションNOI利回りアンケートを実施している。
東京山手線内は4.3％まで低下
最小値は前回同様「東京山手線内」で、前回調査時点の4.8％から0.5％低下して4.3％となった。次いで「東京その他23区（山手線外）」が4.8％、「東京23区外」と「大阪市」が5.5％で並ぶ結果となった。なお、上位10地域は以下のとおりである。
必要資料の収集と各種調査
事前調査の必要性
不動産の調査にあたっては、現地に行く前に、対象不動産について、事前に入手可能な資料を用いて様々な角度から調査します。事前調査により対象不動産のイメージを掴むとともに、現地調査をスムーズに行うことができます。 続きを読む