-動産評価精通者への道のり- たまにやって来る変化球を打つ!公正賃貸価値(Fair Rental Value)

先日、公正賃貸価値(FRV)を求める機会がありましたので紹介します。

裁判で紛争中事件について、知り合いの弁護士から依頼がありました。対象物件は不当に占有されていた複数点の機械です。過去時点におけて該当する期間に対応した賃料を算定し、第三者による公正な鑑定評価を求められました。

公正賃貸価値(Fair Rental Value)

独立当事者間取引において、貸与する意思とそれに関連した情報を持った資産の所有者が、賃借をする意思と関連した情報を持った賃借人に資産を一定期間賃貸するために受け入れるであろう価値である。


不動産のように借地借家法に基づいた賃料とは異なり、動産の賃料はどうのようにしてもとめるのでしょうか。リースなのかレンタルなのか議論が分かれるところです。本評価では根本的な両者の違いを認識しつつ、2種類の賃料を算定し、そのうちの一方を最終評価額決定の検証手段として用いることにしました。また、本件では「過去時点」という評価条件が設定されているため、その条件に対応し評価を進め、評価手法は紙面の都合上割愛しますが、以下の方針で2種類の賃料水準を求めました。

まず、リース料の賃料水準は、算定の期首時点および期末時点(残存価値)のそれぞれの価値、リース期間、期待収益率が重要なポイントです。今回は大手リース会社が採用するであろう料金決定の手順が参考になりました。
次にレンタル料の賃料水準は、大手レンタル業者の料金決定の手順を参考に、市場で実際に取引される水準とも比較しました。
これら2種類の賃料水準をもとに最終的な月額賃料を算定し、その賃料に該当期間の月数を乗じて評価額を決定しました。

この結果が裁判で審議されたことを考えると、評価人として責任は重大であると改めて感じるとともに、こうした動産評価のニーズがあることも認識しました。私にとって、三友社内の動産評価精通者の存在は大きいですが、少しでも彼らに近付けられるよう、自己研鑽に努めてレベルアップしていく所存です。



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