不動産鑑定士で創価大学法学部の教員の松田佳久です。今回は前回まで続いている借地借家法の保護を受ける土地賃借権、すなわち、借地権であることの判断と借地権の価値は借り得によって生み出されているか、の完成版です。
目次
１．借地権の「借り得」のまとめ
前回は、裁判例では差額が発生していない事案もありましたが、「借り得」のある事案では、裁判官は「借り得」を基に借地権価格を算出する手法である賃料差額還元法の適用を認めており、差額（借り得）の９０％以上の資本還元を認めている、との結論を得ることができました。
この「借り得」の話題を展開するにあたり、私の属する大学で使っている判例検索データベース（ＬＸ／ＤＢ）をくまなく検索して、分析しました。その結果を示すとともに副次的な情報も得ることができました（借家権価格の根拠となっている借家人の「借り得」、差額配分法適用における新規地代を算出する場合の期待利回りの値）。その情報も示していきたいと思います。
２．借地権の「借り得」について
（１）借地権価値の根拠に「借り得」はなっていることを示す裁判例
借地権の「借り得」を承認している裁判例は以下のとおりです。
- 東京地決昭４６・２・１９LEX/DB ２７４８０４７７
- 東京地決昭４６・１１・１２LEX/DB
- 東京地決昭４６・２・１９LEX/DB ２７４８０４７７
- 大阪高決昭５５・１１・２７LEX/DB２７４８１２０５
- 東京地決昭６０・１０・２１LEX/DB２７４９０９６９
- 大阪高判平元・５・２４税務訴訟資料１７０号４５８頁
- 神戸地判平４・４・２２判例地方自治１０２号６６頁
- 大阪地判平５・９・２４判例タイムズ８４６号１８３頁
- 東京高判平１４・１０・２２判例時報１８００号３頁
- 東京高判平１５・１・１６LEX/DB２８０８１２４９
- 国税不服審判所平１８・５・２４裁決事例集７１集４７３頁
- 東京地決平１８・１１・６LEX/DB２８１４０３０８
- 東京地判平２４・１１・１３LEX/DB２５４９７７５９
- 東京地判令元・９・１９LEX/DB２５５８２０９７
- 東京地判令２・１・３１LEX/DB２５５８３９３８
- 東京地判令２・２・１２LEX/DB２５５８４６９８
- 東京地判令２・１１・１３LEX/DB２５５８７４９６
- 東京地判令３・１２・２４LEX/DB２５６０３０６４
- 東京地判令５・３・２０LEX/DB２５６０８６８０
（２）参考になる裁判例の内容
東京地決定昭４３・９・９LEX/DB２７４８０１１９（借地権の第三者への譲渡許可申立事案）
鑑定委員会は、借地権割合８０％、そこから１３％の地主に支払う承諾料（名義書換料）を控除するとの意見を提示したのに対し、裁判官は次のとおり判断しました。すなわち、本件借地は地代家賃統制令の適用を受けるゆえ、一般には地代の低額なまたは地代以外の権利金その他の金銭の授受を禁止されている借地である。第三者に対する借地権の譲渡価格は高くなるとも考えられるが、これは賃貸人の意思と係わりなく形成される価格であり、このような場合に、地価の上昇にも拘らず、地代の改訂がこれに伴わないため生じた差額地代（借り得分）は、借地権価格となって賃借人に帰属すべきであるという考えによって、その価格を全額賃貸人に負担させるのは不合理である。よって、本件土地賃借権を賃貸人に譲渡する価格は、第三者に譲渡する場合の価格である一般的借地権価格から相当減額するのが相当である、との判断です。
東京地決昭４６・２・１９LEX/DB ２７４８０４７７
土地賃貸人が自ら建物および借地権の譲渡を受ける場合の対価につき、借り得を認めています。すなわち、借地権価格を更地価格の７０％とするのは、近隣における借地権の一般的交換価格であるが、このような高額な借地権価格が形成された主たる要因は、土地の価格が社会経済的要因により著しく高騰したのにかかわらず、地代がそれに伴って上昇せず、そのために、借地権の譲受人の経済的利益（借り得）が増大したことによる、としています。
ところで、借地権を地主が買い戻す価額としては、名義書換料を借地権価額から控除したものとなります（東京地決昭４６・２・１９LEX/DB ２７４８０４７７）が、東京での名義書換料は借地権価格の１０ないし１５％（東京地決昭４６・２・１９LEX/DB ２７４８０４７７、東京地決昭４６・１１・１２LEX/DB、東京地決昭４６・２・１９LEX/DB ２７４８０４７７ ）とされています。
（３）「借り得」を否定する裁判例とその内容
東京地判昭５４・６・２５訟務月報２５巻１１号２８６７頁（相続税課税処分取消請求事件）
これは、借地人が前提としているように相当な地代と実際に支払う地代との差額（借り得の額）を資本還元したものが借地権価額であるとするならば、使用貸借の場合にもその価額を認めるべきであるのに、税務上は使用借権価額を零としていることからみても、借地権価額の要素となるのは、借り得の有無ではなく、その法的保護の内容というべきである、としています。
（４）まとめ
これまでの裁判例の調査からすれば、借り得を否定する裁判例はありましたが、裁判官は借り得を認めているといえます。
裁判官に借り得が借地権価格を形成するということを認めさせたのは、収集した裁判例の判決文を見る限り、鑑定委員会の意見や裁判所鑑定等における不動産鑑定基準に則った鑑定評価手法の提示結果であって、裁判官がそれを信頼したからだということになりそうです。
これまでの不動産鑑定士の先生方が、裁判官に対し、借り得が借地権価格を形成することを教えてきたといえると思います。
ただし、いまだそれを認めない裁判官も少数いるということは事実です。
３．借家権価格の根拠となる借家人の借り得は？
裁判官が借家人の借り得を認めている裁判例には、
- 東京地決昭４３・１２・１０LEX/DB２７４８０１７４
- 東京地決昭４８・２・８LEX/DB ２７４８０６７２
- 東京地判平元・９・２９判例時報１３５６号１１２頁
- 東京地判平３・５・３０判例時報１３９５号８１頁
- 東京地決平１８・５・２６LEX/DB２８１４０３２６
- 東京地判令４・７・２８LEX/DB２５６０６８４２
がありました。たとえば、東京地決昭４８・２・８は、鑑定委員会の意見が、名義書換料を算出するにつき、
地域の一般的な借地権割合×（１－借家権割合）×名義書換料割合
とするが、裁判官は借家人の借り得が発生していても、名義書換料算定に当たりそれを控除して、地主の経済的利益を軽減すべきではないとし、借家人の「借り得」を認めています。
４．差額配分法適用における新規地代を算出する期待利回りは何％？（令和４年以降の裁判例）
令和４年以降の裁判例ですが、差額配分法適用における新規地代を算出する期待利回りにつき、以下の判断をしています。参考になればと思います。
- 東京地判令５・４・２４LEX/DB２５６０９７６６：基礎価格＝更地価格：１．６％［居宅］
- 東京地判令４・１２・１６LEX/DB２５６０７９５４：基礎価格＝更地価格：１．２％［会社建物］
- 東京地判令４・１１・２２LEX/DB２５６０９３９７：基礎価格＝更地価格：６．２％［倉庫］
- 東京地判令４・５・１９LEX/DB２５６０５６９９：基礎価格＝更地価格：０．７％［居宅］令和３年３月の２０年もの国債利回りが０．５％程度であることも踏まえ、期待利回りを０．７％と査定
- 東京地判令５・３・２０LEX/DB２５６０８６８０：基礎価格＝更地価格：土地建物一体の複合不動産に対する投資市場における減価償却前の純収益に対応する期待利回り（以下「償却前期待利回り」といい、減価償却後の期待利回りは「償却後期待利回り」という。）を参考に本件土地及び本件建物の償却前期待利回りを４．４％と査定し、投資法人２社の保有する物件の賃貸事業収支開示データから償却後期待利回りを算定するための補正率を０．７７％乗じた償却後期待利回りを算定し、投資額割合を土地６対建物４とした上で、本件土地に対する期待利回り２．４％を乗じています。
- 東京地判令４・２・１０LEX/DB ２５６０３６５７：建付地価格×底地割合（１０％）＝基礎価格：６．５％
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