不動産鑑定士で創価大学法学部の教員の松田佳久です。今回はサブリースとサブサブリース関連の３回目（最終）です。前回は主にサブリース事案を鑑定評価の側面から見てきました。今回はサブリース問題として新たに登場してきているサブサブリース問題を取り上げます。

サブサブリース問題とは

　サブサブリース問題とは、次のようなものをいいます。すなわち、国土交通省の推奨する「特定賃貸借標準契約書^※１」（マスターリース契約書）では、あらかじめサブリース業者が転貸借をすることにつき、賃貸人が承諾する旨規定されており（特定賃貸借標準契約書９条１項）、実際のサブリース契約でもそのように規定されている場合が多いです。このとき、賃借人たるサブリース業者は、賃貸建物を実際に自己使用する者に転貸借するのではなく、サブリース業者（つまり、サブサブリース業者）に転貸借するのです。

　このサブサブリース業者が誠実な業者ではない場合、営業努力の懈怠の結果、一括転借している賃貸建物の全室を再転貸できず、空室率が近隣地域のそれよりも多い、あるいは近隣地域の家賃相場よりも低位な賃料額しか得られないという状態が作出されることになります。そうなりますと、賃借人たるサブリース業者は賃貸人とのマスターリース契約に規定されている賃料額^※２を得ることができないことから、家賃保証をしている場合には、保証債務を履行することになります。

　それは、サブリース業者にとって、収支を悪化させる状況ですから、サブリース業者から賃貸人に対し、中途解約^※３や家賃減額請求がなされる可能性が出てきます。

　中途解約は賃貸人の予想に反する事態であり、賃貸建物の建築費や取得費の回収に悪影響を与えることになります。家賃減額請求^※４（借地借家法３２条１項）にあっては、その結果次第によっては、それに対処しなければならず（借地借家法３２条３項）、家賃が引き下げられる可能性があります。

　以上のような状況が作出されることになる問題をいいますが、サブサブリース問題に十分に対処しなければ、賃貸人に相当な不利益をもたらすことになります。

　サブサブリース業者はサブリース業者の関連会社のこともありますが、そうでなくとも、いわゆる「グル」であることが多いと思われます。

　転貸借に対する賃貸人のあらかじめの承諾あるいは承諾を不要とする規定のある場合における転貸借の相手方にはサブサブリース業者を含めることになるのかといった点が問題になるところです^※５。つまり、サブリース業者との契約は賃貸人との信頼関係に基づきなされており、賃貸人とは何らの信頼関係のないサブサブリース業者が転借人としての地位を得ることは、賃貸人の事前承諾をした意思あるいは承諾を不要とする意思に反するのではないか、という疑問が論点として出てくるわけです。

転貸借が賃貸人によって事前承諾されている時に、サブサブリース業者への転貸借は許されるのか？

　賃借人が転貸借を行うには賃貸人の承諾を要します（民法６１２条１項）。この民法６１２条１項の賃貸借の承諾の意義については、民法を創設するにあたり審議を行った法典調査会に関する文献を見てみても全く示されていませんでした^※６。小作の譲渡・転貸についてはこれを許していないのが地方の慣習であり、小作以外でも宅地や家屋の転貸借や譲渡を禁止していることがあり、その禁止を解くために賃貸人の承諾を必要とする規定としたようです^※７。学説も賃貸人の承諾の意義について述べたものはありません^※８。そうであれば、転貸借についての賃貸人の承諾の対象たる転借人を特定してすることも、特定しないで包括的一般的にすることも可能ということなると思います^※９。実務では、条件付で包括的な事前承諾がなされることが多いとされています^※１０。

　承諾の性質は、賃借人に対し譲渡・転貸の権利を付与する一方的意思表示、つまり単独行為と解されており、その時期・方法については、制限はなく、明示も黙示も問わないとされています^※１１。また、一度承諾すると撤回は許されないと解されています^※１２。また、承諾は賃借人に対してだけではなく、転借人に対してなされてもよいと解されます^※１３。

　私見としては、転借人は実際に建物を使用収益する入居者を意味するというのが、賃貸人の通常の意思とすべきだと考えます。
もちろん、賃貸人の承諾の意思（あるいは承諾を不要とする意思）の表れとして、転借人にサブサブリース業者も含むという特約があれば別です。

　賃借人たるサブリース業者はサブサブリース業者に転貸した場合には、事前承諾を得ていないことになり、民法６１２条２項の解除権が発生しますが、もちろんそれには背信行為と認めるに足りない特段の事情がないことが必要になります^※１４。場合によっては、民法６１２条２項とは関係なく、信頼関係が破壊されたとして即時解除できる事案も出てくるかと思います。

サブサブリース場合の賃借人たるサブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合

　鑑定評価にあっては、前回のコラム（サブリースとサブサブリース　その２）に、サブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合は８０％である旨の割合方式の裁判例を掲載しました（サブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合８０％の根拠は、空室率１０％、サブリース業者の利益５％、経費５％で、計２０％を控除）。サブサブリース業者が転借人である場合の賃借人たるサブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合は６４％（８０％のさらに８０％（８０％×８０％））になってしまうのでしょうか？

　この点については、裁判例がまったくない状況ですので、裁判例から鑑定手法を見出す場合には、多くの裁判例が出てくるまで待たないといけません。

1. 共有物の利用の円滑化に関する民法改正について（令和５年改正民法その１）
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6. 場所的利益について
7. 借地権（底地）割合についての最新分析　その１
8. 借地権（底地）割合についての最新分析　その２
9. サブリースとサブサブリース　その１
10. サブリースとサブサブリース　その２
11. サブリースとサブサブリース　その３ <- 本記事
12. 事業性融資の推進等に関する法律
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14. 借地借家法の保護を受ける土地賃借権（借地権）と借り得について その２

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