サブリースとサブサブリース　その２

　不動産鑑定士で創価大学法学部の教員の松田佳久です。今回はサブリースとサブサブリース関連の２回目です。前回は主にサブリースについて見てきました。今回はサブリース業者が一括借入れをする場合の賃料の鑑定評価について見ていきます。

最一小判平成15年10月23日判例時報1844号54頁（個人対三井不動産販売事件）の差戻控訴審の判断と鑑定理論

　前掲最一小判平成15年10月23日の差戻控訴審であります東京高判平成16年12月22日判例タイムズ1170号122頁は、サブリース業者の一括借入れの家賃額の決定にあたり、周辺家賃水準の下落率をそのまま適用するのではなく、賃貸人の公租公課の負担、銀行借入れの金利負担の減少、家賃保証特約の存在、保証家賃額が決定された事情、当事者間の交渉経緯などのサブリース契約締結前事情等も十分に勘案して、決定していました。

　一方、不動産鑑定評価基準は、サブリースに関する一連の最高裁判決の判断を反映すべく、「建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価」では宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとし、次のように変更されて現在に至っています。

　「差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

  1. 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における建物及びその敷地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
  2. 土地及び建物価格の推移
  3. 賃料に占める純賃料の推移
  4. 建物及びその敷地に対する利回りの推移
  5. 公租公課の推移
  6. 直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
  7. 契約の内容及びそれに関する経緯
  8. 契約上の経過期間及び直近合意時点から家格時点までの経過期間
  9. 賃料改定の経緯

　これに対し、一連の最高裁判決をよりよく反映させるためには、次の事項を総合的勘案事項として挙げる必要があります。以下の事情はいわゆる契約締結前事情ということになります。

  1. 契約において家賃額が決定されるに至った経緯
  2. 家賃自動増額特約が付されるに至った事情
  3. 転貸事業における収支予測にかかわる事情（家賃の転貸収入に占める割合の推移の見通しについての当事者の認識等）
  4. 敷金の返済の予定にかかわる事情
  5. 銀行借入金の返済の予定にかかわる事情
  6. 家賃保証特約の存在、保証家賃額が決定された事情

裁判例から見る鑑定評価

　それでは、裁判例における鑑定評価を見てみましょう。

（１）割合方式（東京地判令３年５月７日ＬＥＸ／ＤＢ２５６００３８４）

　差額配分法の適用に当たり、新規賃料を算出する際において、積算賃料と比準賃料を算出し、それらを関連付けて、エンド賃料を年額８，０９６万１，１３２円（月額６４６万４，４１９円）を算出し、これにサブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合は８０％であるとして、年額６，４７５万２，４３３円（月額５３９万６，０３６円）と算出しています（継続賃料決定にあっては、この差額配分法とスライド法を関連付けて決定しています）。

　なお、サブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合８０％の根拠は、空室率１０％、サブリース業者の利益５％、経費５％で、計２０％を控除したものです。

（２）利回り法による賃料とスライド法による賃料の２手法で決定する方法（割合方式が適用できない場合）（名古屋地判令和元年７月２６日ＬＥＸ／ＤＢ２５５６３８９７）

　差額配分法による賃料と比準賃料の算出を断念しています。それは、差額配分法における新規賃料算出において、サブリース業者の一括借入賃料額のエンドの新規実質賃料に対する割合を求めることは、サブリース契約に基づく正常実質賃料の査定が困難であったことによるとしています。

　また、規範性、類似性（不動産の類型、契約内容、契約改訂の経緯等）の高い賃貸事例の収集が困難であるため、比準賃料を求めることはできないとしています。

　比準賃料については（１）の割合方式を適用している事案にあっても、求めてはいません。理由は記載されていませんが、おそらく規範性、類似性の高い賃貸事例の収集ができなかったからだと思われます。

　サブリース業者の一括借上賃料額の継続賃料の算出においては、ここに取り上げた事案以外にもあるかもしれません。その点はもう少し多くの裁判例を見てみないといけませんので、今後の課題としたいと思います。

　次回は、サブサブリースを取り上げます。


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